Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters. Deze parameters zijn bij het opstellen van de MPG 2019 allemaal geanalyseerd. Er zijn op dit moment geen indicaties dat de parameters aangepast moeten worden.

Programmering

Eén keer per twee tot drie jaar wordt een woningbouw behoefte onderzoek gedaan in de gemeente Dalfsen en wordt er marktonderzoek gedaan naar bedrijventerreinen. Deze onderzoeken zijn eind 2018 verricht. Uit dit onderzoek blijkt dat er voor Dalfsen meer vraag is dan aanbod.

Op basis van de werkelijke verkopen en de ontwikkelingen in de markt en de verrichte onderzoeken zal beoordeeld worden in hoeverre de programmering aangepast dient te worden. De uitkomsten worden verwerkt in de programmering van de MPG 2020.

Kosten en opbrengstenstijging
Bij het opstellen van de actualisaties worden kosten (investeringen) en opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2019.

Voor 2020 is rekening gehouden met 0%, gezien de vooruitblik die gegeven is in het onderzoek van STEC bij de prijsdifferentiatie. Meerjarig wordt uitgegaan van 2,0% in 2022 en verder. Dit is een conservatieve inschatting, als gekeken wordt naar de huidige marktomstandigheden. Er zijn geen grondexploitaties met grondverkopen die op een langere termijn dan 10 jaar zijn geraamd.  

Op basis van bovengenoemde analyse worden de volgende parameters opgenomen in de grondexploitaties. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de lange- en korte termijn.

Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage die gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1%. Het gemiddelde percentage aan betaalde rente ligt op 1,35%. Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden, daalt dit percentage en komt het uit op 0,56%. Bij de werkelijke toerekening moet het werkelijke percentage (op dit moment 0,56%) worden toegerekend. In de doorrekeningen wordt uitgegaan van het percentage van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rente op kan vangen.

Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige contante waarde van kasstromen te kunnen bepalen. Dit is het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde. Dit moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.

Verkoopprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. In 2018 heeft de raad ingestemd met prijsdifferentiatie per kern. De bevoegdheid tot het vaststellen van de verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties ligt bij het college. De prijzen voor 2019 heeft het college vastgesteld (collegebesluit 3263).